Mehrfamilienhaus bauen im Innviertel: für Investoren, Landwirte mit Grund und Bauträger.
Ein Mehrfamilienhaus bauen im Innviertel lohnt sich vor allem für drei Gruppen: Landwirte, die Baugrund in Ortsnähe besitzen, private Investoren, die Mietwohnungen schaffen wollen, und Bauträger mit einem konkreten Projekt. Die 1A-Bauservice GmbH aus Gobrechtsham übernimmt dabei den massiven Teil: Erdarbeiten, Keller oder Bodenplatte, Rohbau über mehrere Geschoße und auf Wunsch die geschlossene Hülle mit Fenstern. Hier lesen Sie, was rechtlich ab der vierten Wohnung anders ist und welche Fragen Sie vor dem ersten Plan klären sollten.
Projekt kostenlos anfragenDrei Ausgangslagen, ein Ziel: mehrere Wohnungen unter einem Dach.
Landwirte mit Baugrund
Landwirte mit gewidmetem Bauland am Ortsrand schaffen mit einem Mehrfamilienhaus eine langfristige Einnahmequelle neben der Landwirtschaft, ohne den Grund zu verkaufen.
Private Investoren
Sie wollen in Wohnungen zur Vermietung investieren und suchen ein regionales Bauunternehmen, das den Rohbau verlässlich und mit klarer Leistungsbeschreibung abwickelt.
Bauträger
Sie haben Grundstück, Planung und Vertrieb und brauchen nun einen verlässlichen Partner aus der Region für alle schweren Gewerke, von der Baugrube bis hin zum dichten Dach.
Mehrfamilienhäuser in Oberösterreich: was die Bewilligungszahlen zeigen.
Laut Statistik Austria wurden 2025 in Oberösterreich 2.296 Wohnungen in neuen Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohnungen bewilligt, etwas mehr als die 2.096 Wohnungen in neuen Ein- und Zweifamilienhäusern. Österreichweit ging die Zahl der bewilligten Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen 2025 aber um 12,5 % auf 21.661 zurück. Der mehrgeschoßige Wohnbau steckt österreichweit also in einer Flaute.
Für Investoren heißt das vor allem: genau kalkulieren, weil Finanzierung und Baukosten das Projekt tragen müssen. Was Sie in den regionalen Mietmarkt einpreisen können, prüfen Sie mit Ihrer Bank oder einem Immobilienfachmann. Unsere Aufgabe ist eine belastbare Baukostenbasis für den Rohbau.
Quelle: Statistik Austria, Baubewilligungen 2025 (vorläufig, 24.04.2026)
Zuerst der Grund: Widmung, Bebauungsplan und Baugrund prüfen.
Bevor ein Mehrfamilienhaus geplant wird, muss klar sein, ob und wie dicht auf dem Grundstück gebaut werden darf.
Ob Ihr Grundstück für Wohnbau gewidmet ist, zeigt der Flächenwidmungsplan der Gemeinde. Online finden Sie ihn im Kartendienst DORIS des Landes Oberösterreich, ebenso Hochwasserflächen, Gefahrenhinweise zu Rutschungen und Grundwasservorkommen. Wie hoch und wie dicht gebaut werden darf, regelt ein allfälliger Bebauungsplan; ohne ihn gelten die allgemeinen Abstandsregeln. Am Gemeindeamt erfahren Sie, was im Einzelfall geplant werden kann.
Gebaut werden darf nur auf einem Bauplatz (§ 3 Oö. BauO 1994). Liegt das Grundstück im 100-jährlichen Hochwasserabflussbereich oder in einer roten oder gelben Gefahrenzone, gibt es den Bauplatz nur unter der Bedingung einer hochwassergeschützten Ausführung (§ 5 Abs. 4).
Baugrund im Innviertel
Im Hügelland ruhen die Böden meist auf Schlier, darüber oft Deckenlehm mit Staunässe; in stärker reliefierten Lagen mit älterem Schlier treten laut Land Oberösterreich laufend Hangrutschungen auf. Im Bereich Hausruck und Kobernaußerwald beschreibt das Land gespanntes Grundwasser mit einer Häufung artesischer Brunnen. Für ein mehrgeschoßiges Haus mit Keller oder Tiefgarage ist ein Bodengutachten deshalb keine Kür, sondern Grundlage der Statik.
Quellen: DORIS, Land OÖ · RIS, Oö. Bauordnung 1994 · Land OÖ, Inn- und Hausruckviertler Hügelland · Land OÖ, Hausruck und Kobernaußerwald
Was sich bei mehr als drei Wohnungen rechtlich ändert.
Viele Erleichterungen der Oö. Bauordnung und des Bautechnikrechts gelten nur für Wohngebäude mit höchstens drei Wohnungen. Ab der vierten Wohnung sieht es so aus:
| Thema | Bis drei Wohnungen | Ab vier Wohnungen |
|---|---|---|
| Fertigstellung | Fertigstellungsanzeige des Bauherrn genügt (§ 42 Oö. BauO) | zusätzlich Befund des Bauführers und Befunde über Rauchfänge, Heizungs-, Gas-, Blitzschutz- und Elektroanlagen (§ 43) |
| Raumhöhe in ausgebauten Dachräumen | mindestens 2,20 m | mindestens 2,40 m (§ 3 Abs. 2 Oö. BauTV 2013) |
| Dach für Solaranlagen | von dieser Vorgabe ausgenommen | Dach möglichst so ausführen, dass Solaranlagen angebracht werden können (§ 35 Abs. 4 Oö. BauTG) |
| Wohnbauförderung Eigenheim | nur bis zwei Wohnungen möglich | nicht anwendbar |
Die Oö. Eigenheim-Verordnung 2018 fördert höchstens zwei Wohnungen pro Objekt. Für ein Mehrfamilienhaus kommt die Eigenheimförderung daher nicht in Frage; welche anderen Förderschienen des Landes für Ihr Projekt passen, klären Sie direkt mit der Abteilung Wohnbauförderung. Bei zwei Wohnungen lesen Sie unter Zweifamilienhaus bauen weiter.
Quellen: RIS, Oö. Bauordnung 1994 · RIS, Oö. Bautechnikverordnung 2013 · RIS, Oö. Bautechnikgesetz 2013 · RIS, Oö. Eigenheim-Verordnung 2018
Mehrere Geschoße heißt: Der Abstand zur Grundgrenze wächst mit.
Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festlegt, gilt für Neubauten ein Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrundgrenze. Gebäudeteile, die höher als 9 m sind, brauchen jedoch mindestens ein Drittel ihrer Höhe als Abstand (§ 40 Z 1 Oö. BauTG 2013). Ein Mehrfamilienhaus mit 12 m Höhe muss also nach unserer Rechnung 4 m Abstand halten. Bei einem Fluchtniveau über 22 m oder einer Traufenhöhe über 25 m steigt der Abstand auf die Hälfte der Höhe (§ 40 Z 3). Damit entscheidet die Geschoßanzahl unmittelbar darüber, wie viel vom Grundstück bebaubar bleibt.
Auch beim Mehrfamilienhaus ist die Bauanzeige mit Baufreistellung nach § 24a Oö. BauO 1994 möglich, sofern das Fluchtniveau nicht über 22 m liegt, alle Nachbarn den Bauplan unterschreiben und der Planverfasser die Rechtskonformität bestätigt. Nachbarn sind bei Wohngebäuden die Eigentümer der Grundstücke höchstens 10 m vom Bauplatz entfernt (§ 31). Ohne diese Unterschriften läuft ein normales Bewilligungsverfahren mit Bauverhandlung; für die Entscheidung gilt dann die allgemeine Frist von höchstens sechs Monaten nach § 73 AVG.
Quellen: RIS, Oö. Bautechnikgesetz 2013 · RIS, Oö. Bauordnung 1994 · RIS, AVG § 73
Vom Grundstück zur geschlossenen Hülle: so läuft ein Mehrfamilienhaus mit uns.
Grundstück prüfen
Wir sehen uns Grund, Zufahrt und Gelände an und klären mit Ihnen die Widmung.
Wohnungen abschätzen
Wir besprechen mit Ihnen Bebauungsplan und die ungefähre Zahl der Wohnungen.
Planung
Für unsere Bauvorhaben erstellen wir den Einreichplan und den Energieausweis.
Baugrube und Fundament
Aushub, danach Keller oder Bodenplatte, bei Bedarf als Weiße Wanne ausgeführt.
Rohbau Geschoß für Geschoß
Massive Wände, Stiegenhaus, Decken und Trennwände zwischen den Wohnungen.
Dach und Hülle
Dach dicht, bei belagsfertig zusätzlich mit Fenstern und Außentüren eingebaut.
- Arbeiten Sie bereits mit einem Architekten, stimmen wir uns mit ihm zu Statik und Ausführungsdetails ab.
- Nach dem Fundament bestätigt der Bauführer die bewilligungsgemäße Lage zu den Grenzen (§ 40a Oö. BauO 1994).
- Trennwände und Trenndecken zwischen den Wohnungen folgen den Brand- und Schallschutzvorgaben der OIB-Richtlinien.
- Nach Dach und Hülle übernehmen Ihre Ausbaugewerke oder unsere Partnerbetriebe für Estrich, Innenputz und Wärmepumpe.
Quelle: RIS, Oö. Bauordnung 1994
Richtwerte und Pflichten, die in Ihre Investitionsrechnung gehören.
Für mehrgeschoßige Wohnhäuser gibt es keine verlässlichen öffentlichen Richtwerte pro m². Die folgenden Werte stammen aus dem Einfamilienhausbau und zeigen Größenordnungen und Trends.
| Position | Wert | Hinweis |
|---|---|---|
| Rohbau | 1.250 bis 2.850 € pro m² | Österreich, Einfamilienhaus; Bezugsfläche laut Quelle uneinheitlich |
| Anteil Rohbau am Baubudget | rund 40 % | ohne Grundstück |
| Baukostenindex Wohnhausbau, September 2026 | 105,9 Punkte, plus 5,7 % | zum Vorjahresmonat, vorläufig |
| Strafe bei fehlendem Energieausweis in der Anzeige | bis 1.450 € | § 9 EAVG 2012 |
Richtwerte für Österreich, kein Angebot. Ihren Fixpreis erhalten Sie nach Prüfung der Pläne und Besichtigung. Wer Wohnungen vermietet, muss seit 01.07.2026 in jeder Anzeige Heizwärmebedarf und Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse angeben und vor Vertragsabschluss einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen (§§ 3 und 4 EAVG 2012). Der Energieausweis für den Neubau ist nach § 36 Oö. BauTG 2013 ohnehin Pflicht und zehn Jahre gültig.
Quellen: infina.at, Rohbau Kosten (Stand 27.01.2026) · Statistik Austria, Baukostenindex · RIS, EAVG 2012 · RIS, Oö. BauTG 2013
Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus im Innviertel.
Ich bin Landwirt. Kann ich auf meinem Grund ein Mehrfamilienhaus bauen?
Bauen Sie Mehrfamilienhäuser schlüsselfertig?
Gibt es Wohnbauförderung für ein Mehrfamilienhaus?
Braucht ein Mehrfamilienhaus eine Bauverhandlung?
Was brauchen Sie für eine erste Einschätzung?
Ihre Frage ist nicht dabei? Schreiben Sie uns über das Formular, wir antworten in der Regel per E-Mail.
Zahlen und Rechtsgrundlagen auf dieser Seite stammen aus diesen Quellen (abgerufen 17. Oktober 2026). Kostenangaben sind Richtwerte und kein Angebot: Statistik Austria, Baubewilligungen 2025 · RIS, Oö. Bauordnung 1994 · RIS, Oö. Bautechnikgesetz 2013 · RIS, Oö. Bautechnikverordnung 2013 · RIS, Oö. Eigenheim-Verordnung 2018 · RIS, Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 · DORIS, Land OÖ · infina.at, Rohbau Kosten · Statistik Austria, Baukostenindex
Erzählen Sie uns von Ihrem Mehrfamilienhaus.
Lage, Grundstücksgröße, gewünschte Zahl der Wohnungen und die Leistung, die Sie suchen, genügen für den Anfang. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.
- Formular ausfüllenRund 2 Minuten, Pläne können Sie später nachreichen.
- Rückmeldung per E-MailWir melden uns mit ersten Fragen oder einem Terminvorschlag.
- Besichtigung vor OrtWir sehen uns Grundstück und Pläne gemeinsam an.
- Schriftliches AngebotMit klarem Leistungsumfang.
Ein regionales Bauunternehmen mit Handschlagqualität.
Die 1A-Bauservice GmbH realisiert seit 2016 Bau- und Sanierungsprojekte im Innviertel, mit über 28 Jahren Erfahrung in der Branche. Unser Team aus ausgebildeten Fachkräften baut Häuser vom Fundament bis zur geschlossenen Hülle, dazu Keller, Bodenplatten, Pools sowie Erd- und Gartenarbeiten.